融创中国孙宏斌:房地产行业再增长已经很难

2016年11月24日 14:46 来源:21世纪经济报道 编辑:张小雪
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11月23日,北京银泰中心柏悦酒店,融创中国董事长孙宏斌出现在由民生银行主办的“中国不动产金融年会”上。自2010年融创中国上市以来,孙宏斌拒绝了不少业界公开活动邀请。除了自家“场子”,孙宏斌几乎不再参加与同行公开交流的活动。

融创中国公告显示,截至2016年10月底,实现合约销售金额约1080.3亿元,同比增长91%。上文申江上文申江已经跨入千亿俱乐部的融创中国,在房地产行业多轮调控中迅速实现了“弯道超车”,并在行业低谷期频繁发起多起大笔并购。故在行业看来,其对宏观经济的理解和行业投资逻辑分析具有行业借鉴意义。

这一次孙宏斌拿到的演讲主题是“中国房企的投资逻辑和风险”。严厉调控之下,行业频繁震荡,并购、转型成为行业主题。房地产从业者甚至出现了前所未有的迷茫。未来在哪里?这是很多人想要知道的答案。

对于本轮调控政策,孙宏斌认为,非常严峻。“对于这次调控的严密程度,很多企业是预计不足的。本轮宏观调控严厉程度超过过往每一次。”

孙宏斌断言:“房地产行业再增长已经很难。”

融创中国孙宏斌:房地产行业再增长已经很难

流动性依然会相对充裕

在房地产行业,能否对市场有着清晰的判断几乎决定了一家房企的生存状况。开发商们每天最关注的也是政策的变化,进而影响企业的投资决策。

在孙宏斌看来,房地产行业的判断和投资逻辑很简单。“这是我们天天干的事,所以比较简单。”孙宏斌对21世纪经济报道记者表示。

对中国宏观经济的判断,总体而言,孙宏斌的判断是谨慎而不恐慌。他认为,即使在下行期,中国大的经济发展趋势并没有发生变化,投资的逻辑和规则也没有发生变化,所以即便经济下行压力较大,依然可以在国内找到发展机遇,始终看好国内的房地产发展。

21世纪经济报道记者对其判读进行了总结。第一,全球经济下行的压力依然较大,在这样的时段,不管全世界哪个政府都会实行较为宽松、低利率的政策。这是必然的选择;第二,资金流动性依旧充裕,经济下行必然会实行偏宽松的货币政策;第三,汇率问题需要重视,企业美元债汇兑损失也依旧在,国内融资和发展仍然有机会;第四,谨慎看待杠杆问题,“谁能借到更便宜更长的钱,穿越周期的钱,谁就厉害”;第五,建议企业谨慎看待海外投资,因为海外投资过程中仍然存在一些限制和区别,包括市场环境、银行效率、服务等问题的存在,不如在国内做投资发展。

对于时下备受诟病的高房价,孙宏斌也坦言,如果算房价收入比,很多人都买不起房,但大多数人是通过资产收入而非工资收入买房。在他看来,坚持做高端、坚持做改善仍然有机会,而且会越做越好。

市场预期会降

国庆期间,北京等多个城市陆续出台了房地产调控政策。一些城市调控手段的严厉程度达到了史上之最。近期,又有多个热点城市调控进一步升级,市场整体政策环境持续从紧。

孙宏斌也深感本轮调控之严峻。他认为,很多同行并没有认识这次调控的严峻性。“再怎么重视这次宏观调控都不为过。为什么地价那么贵?原因是房子卖得不错,贷款也不错,开发商有钱了。所以,前几个月踏空的一直没买地的开发商急了。地价会便宜吗?一定会。快了。”

在孙宏斌看来,银行信贷收紧对开发商影响特别大。表面上,市场购房预期还未发生改变,但最终会发生改变。“(楼市)一直说降,其实没降。购房者的预期说着说着就给改了。另外,(当前调控背景下)投资者买不了。首付款太高了,有的城市首付高达70%,甚至80%。”

基于上述判断,孙宏斌认为做房地产很简单。分两段:买对地,盖好房。首先把投资做对,什么时候,选择什么城市,买什么样的地,很重要,地买错了,盖什么都错。要充分认识中国城市发展、市场供需、宏观政策的发展规律和资源错位带来的不平衡状态,做好时间和空间的选择。

“有的第一阶段(买地)做得差,第二阶段(盖房)做得好,有的第一阶段做得好,第二阶段做得差,都不行。但首先要买对地,也就是做对投资。房地产行业的投资比别的行业都难,因为买一块地三年后才能看到收入,再加上杠杆的利用,使得事情变得很复杂。地买错了,盖什么房子都卖不出去。地买对了,能够把产品和服务做好,把品牌做好,房子就更好卖了。”

孙宏斌判断,房地产行业的趋势是集中度越来越高。现在前一百名房企的市场占有率是40%多,相信5到10年后会集中到70%多,前十名的占有率会到达百分之二三十。未来并购是趋势,小公司将不断被大公司收购。这个规律弄不明白的话,小而美的企业很可能就变成“小而没”了。截止到今年10月底,房地产销售规模已经达到9万亿。房地产到10万亿规模再增长很难。

根据CRIC的《中国房企前10月销售排行榜》显示,房地产行业规模化愈发凸显。从前10月房企的销售表现来看,预计全年实现1000亿规模的房企有望达10-13家,2000亿规模的房企有望2-3家,3000亿有可能会出现3家。其中1000亿房企中,除了已经实现1000亿的恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海、融创7家企业以外,华夏、万达、绿城、金地、龙湖也有机会跨进1000亿门槛。在3000亿规模,恒大、万科成为首次突破3000亿大关的房企。另外,碧桂园今年以来销售增长也十分强劲,不排除在年前也有突破3000亿的可能。

对于未来,孙宏斌认为,有钱就买地,没钱就卖房。任何形势再不确定,企业的选择都是确定的。

(原标题:融创中国孙宏斌:房地产行业再增长已经很难)

  

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